Amsterdam vreest bouwstop

Bouwplannen in Amsterdam stagneren omdat geld en kopers schaars geworden zijn. Het Rijk moet maatregelen treffen, vindt wethouder Van Poelgeest.

Amsterdam, 21 okt. Aan de noordkant van het Amsterdamse schiereiland IJburg moeten 160 woningen komen. Mooie huurwoningen in het middensegment met uitzicht op het water, doorgaans zeer gewild op de tot voor kort krappe woningmarkt van Amsterdam. De projectontwikkelaar heeft net besloten om voorlopig niet te bouwen, omdat hij nog geen afnemer heeft gevonden.

„Door de kredietcrisis komt de machine nu al tot stilstand”, zegt de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening, GroenLinks): „Van meer projectontwikkelaars krijg ik dit soort signalen.” Om welke projecten het gaat, wil hij niet vertellen: „Dan ga ik nu al gebieden afschrijven.” Duidelijk is volgens hem wel dat de overheid snel iets moet doen om te voorkomen dat de bouw van woningen en de grootscheepse stadsvernieuwing in Nederland vastlopen.

Voor nieuwe woningen verkoopt de gemeente kavels aan een projectontwikkelaar. Die verkoopt eerst de koopwoningen aan particulieren en de huurwoningen aan een institutionele belegger, zoals een pensioenfonds of verzekeraar. Pas daarna begint de bouw echt.

Deze zogeheten institutionele beleggers zijn nu terughoudend met het investeren in woningbouwprojecten – zoals bij de nieuwe wijk IJburg. „Veel beleggers moeten per project nu met minder leningen en meer eigen vermogen werken, waardoor ze minder projecten kunnen doen”, zegt Van Poelgeest. Daardoor dreigt de hele bouwketen verlamd te raken, tot en met de bouwbedrijven. „Straks hebben we weer een grote werkloosheid onder bouwvakkers”, zegt Van Poelgeest.

Daarom moet de overheid volgens Van Poelgeest de geldstroom op peil houden. „Minister Bos heeft de bankensector overeind gehouden. Nu is het tijd voor de volgende stap, het op gang houden van de woningbouw. Daarvoor zijn volgens mij vier maatregelen nodig, van het Rijk.”

Een eerste is oprichting van een participatiefonds, dat deelneemt in lopende woningbouwprojecten die beleggers nu schuwen. Van Poelgeest: „Over tien, vijftien jaar zullen die woningen in waarde zijn vermeerderd en kunnen die weer worden verkocht. En als je op acht van de tien plekken geld verdient, kun je op de twee andere wel verlies maken.” Zo’n fonds zou bijvoorbeeld de 160 woningen op IJburg kunnen opkopen.

De overheid moet die aangekochte woningen overigens niet zelf beheren. „En het fonds is een ‘matching fund’. Het Rijk past een euro bij voor elke euro die een gemeente erin steekt. Anders krijg je een loket, waar gemeenten geld ophalen omdat dit hun toch niets kost”, zegt Van Poelgeest.

Twee andere maatregelen moeten soelaas bieden bij de stadsvernieuwing. Amsterdam is onder meer bezig met sloop, nieuwbouw en renovatie in de westelijke tuinsteden en noord. De woningcorporaties, die verreweg de meeste woningen in de stad bezitten, spelen daarin een hoofdrol: als eigenaar, als projectontwikkelaar, als beheerder. Van Poelgeest heeft nog geen signalen dat de vernieuwing spaak loopt: „Wel hebben corporaties in algemene zin hun zorgen uitgesproken.”

Om hen te helpen bij de stadsvernieuwing moet de garantiestelling worden verruimd. Corporaties kunnen nu bij een borgfonds relatief goedkope leningen krijgen, tot 200.0000 euro per woning. Die garantiegrens moet worden opgetrokken naar 250.000 euro. Van Poelgeest: „In principe kost dit de overheid niets, net zoals de garantie voor spaarders, maar het maakt dat corporaties meer om risico’s kunnen nemen.”

Verder moet minister Bos afzien van de vennootschapsbelasting voor de corporaties. Die verzetten zich al lang tegen de belasting, die het onaantrekkelijk zou maken te investeren in de verliesgevende sociale woningbouw. „De belasting levert minder dan een half miljard euro op”, zegt Van Poelgeest: „Als je hem afschaft, geef je corporaties veel meer ruimte.”

Als laatste maatregel zou het Rijk grote projecten van nationaal belang moeten adopteren. Van Poelgeest denkt aan de schaalsprong van Almere en aan zijn eigen Zuidas, waar behalve kantoren ook 7.500 woningen zouden moeten komen. Bij de Zuidas is de gewenste overkapping van de ringweg A10 voorlopig onhaalbaar door de kredietcrisis.

Wat de maatregelen moeten kosten, weet hij niet: „Maar het zijn geen subsidies en die vind ik ook niet wenselijk. Bij de dip van 2001 hebben we de grond met een korting verkocht, waardoor ontwikkelaars na het marktherstel aardig extra hebben verdiend. Nu moeten we voor ons geld wat terugkrijgen.” De benodigde miljarden zijn volgens Van Poelgeest een vorm van „Keynesiaanse, anticyclische overheidsinvesteringen”, die moeten voorkomen dat een recessie zich verder verdiept.

Van Poelgeest gebruikt een metafoor: „Weet je waardoor files bij tunnels onder meer ontstaan? Doordat automobilisten schrikken van het donker en afremmen. Als de eerste remt, doet de tweede dat ook – enzovoort, todat aan het einde van de rij alles stilstaat. Dat moeten we bij de woningbouw zien te voorkomen.”

Leidt geldkrisis tot bouwdip?