Met eigen huis geen beter leven

Wooncorporaties willen met de verkoop van huurwoningen de kopers een beter leven bezorgen. Uit onderzoek blijkt dat het niet helpt.

Rotterdam, 15 dec. Directeur Leon Bobbe van woningcorporatie Dudok Wonen in Gooi en Vechtstreek is nooit te beroerd voor een warm pleidooi: de verkoop van huurwoningen aan huurders. Corporaties zijn er niet om mensen gevangen te houden in „een huurreservaat”, luidt zijn stelling. Ze zijn er om wooncarrière en zelfredzaamheid van huurders te verbeteren. Want huurders die hun huis kopen, gaan een extra opleiding doen, een baan zoeken, of meer werken. Hun sociale netwerk breidt uit, doordat ze lid worden van een Vereniging van Eigenaren. Ze hebben meer verantwoordelijkheden, zijn niet meer afhankelijk van een huisbaas, verdiepen zich in hypotheken, rentes en huizenprijzen, en krijgen meer vertrouwen in eigen kunnen.

Empoweren van huurders heet dit in vaktaal. Meer corporaties verkopen huizen met dit als doelstelling. Ook het overheidsbeleid is erop gericht het eigenwoningbezit te bevorderen. Dat zou goed zijn voor de buurten én de mensen, die zich vrijer, zelfstandiger en verantwoordelijker voelen.

Tot zover de theorie.

Voor het eerst is nu landelijk onderzoek gedaan naar huurders die hun woning hebben gekocht, dan wel het aanbod daarvoor hebben afgeslagen. De conclusies uit het rapport Een eigen huis, een beter leven? van het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft staan haaks op de verwachtingen. Heel weinig mensen gingen meer werken na de aankoop van een huis. Bij slechts 8 procent was het sociale netwerk groter geworden. Bijna niemand was het eens met de stelling dat het kopen van een woning een symbool voor succes is. Het rapport concludeert: het aanbieden van koopwoningen aan huurders heeft de hooggespannen verwachtingen niet waargemaakt. „Het is een illusie te denken dat mensen een beter leven krijgen als ze een huis kopen”, zegt OTB-onderzoeker Marja Elsinga. Ze is gespecialiseerd in woningbezit voor lage inkomens.

Het rapport stelt dat het juist de beter opgeleide en meer verdienende huurders zijn die hun huis kopen. Dat zijn de huurders die al empowered zijn. Soms zijn de effecten tegengesteld aan de verwachtingen. Zo blijkt niet de eigenwaarde van de kopers, maar die van de huurders groter te zijn. „Dat komt omdat ze bewust hebben gekozen voor huren. Het zijn blije huurders geworden”, zegt Marja Elsinga. „Maar zelfs mensen die niet konden kopen, omdat ze te oud waren of een bijstandsuitkering hadden, hebben het gevoel dat ze bewuste huurders zijn. Ze zijn niet gefrustreerd omdat het lekkers aan hen voorbij gaat.”

Opvallend is ook dat de helft van de ondervraagden vindt dat huurders op woninggebied méér keuzevrijheid hebben dan kopers. Kopers kunnen weliswaar hun huis naar eigen inzicht indelen en verbouwen, maar huurders noemen als voordelen dat ze hun woning makkelijker kunnen opzeggen, zich geen zorgen hoeven te maken over onderhoud, en dat ze nooit de angst hebben dat ze hun huis niet tegen een goede prijs kunnen verkopen.

Heeft het verkopen van huurwoningen dan helemaal geen positief effect op de kopers? Ze hebben vooral financieel voordeel, stellen de onderzoekers. Zelfs als de prijsstijging van huizen slechts gelijke tred houdt met de inflatie, bouwen de kopers op lange termijn meer eigen vermogen op, heeft OTB berekend. Bovendien krijgen kopers meer interesse hypotheken, rente en economische ontwikkelingen. Dat zou je als „indicatie van empowerment” kunnen zien, stelt het rapport.

Sommige van de dertien onderzochte corporaties wilden aantonen dat het idee van empowerment klopt, zegt Elsinga. „Zij zullen teleurgesteld zijn.” Integendeel, zegt Leon Bobbe van Dudok Wonen. „Ik zie dat we moeten doorgaan. Het belangrijkste is dat mensen zelfredzaam op de woningmarkt worden. Dat betekent: een eigen woning, en dus vermogen opbouwen. Juist dat blijkt goed te lukken.” Het is jammer dat niet „het bredere empowerment- effect’ zichtbaar is, zegt Bobbe. „Dat is belangrijk voor wetenschappers.” Dudok heeft 5 procent van haar woningbezit verkocht.

Directeur Claus Martinot van Sité Woondiensten in de Achterhoek concludeert „dat het verkopen van woningen niet de panacee is.” Hij ziet empower-mogelijkheden voor kleine doelgroepen. „Aan ons de taak uit te zoeken wanneer nu precies welke effecten optreden, en hoe we die doelgroepen het beste kunnen bereiken.”

Directeur Fons Catau van De Woonplaats in Enschede wil de woningverkoop combineren met hulp bij het zoeken naar werk. „Het gaat erom dat je tegen mensen zegt: u mag een tijdje in een sociale huurwoning wonen, onder de marktprijs, maar hoe zorgen we ervoor dat u over drie tot vijf jaar wel een eigen huis kunt kopen?”

Marja Elsinga van OTB vindt dat corporaties moeten doorgaan met de huizenverkoop. Want het levert geld op waarmee ze nieuwe woningen kunnen bouwen. En het is goed voor een buurt als die „van een huurwijk in een gemengde wijk verandert, zeker als je huizen aan zittende huurders verkoopt. Die zijn betrokken bij hun buurt.”

Corporaties bieden nu ‘koopconstructies’ aan, met namen als Sociale Koop, Te Woon en Koopgarant. Meestal krijgen huurders fikse korting; die moeten ze bij verkoop van hun huis terugbetalen. Of ze moeten hun huis bij verkoop eerst aanbieden aan de corporatie.

Corporaties moeten veel meer van dergelijke varianten aanbieden, zegt OTB-onderzoeker Reinout Kleinhans, maar op individueel niveau. „Veel huurders zijn niet bezig met kopen. Die moet je daar bewust over laten nadenken.” Elsinga: „Blijf vooral verkopen, verwacht geen wonderen en verkoop geen sprookjes.”