De vergeten kosten van beperkingen in de hypotheekrenteaftrek
Volgens onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is de hypotheekrenteaftrek bepalend voor de keuze in het stemhokje. Nu moet men onderzoek van een belangenbehartiger altijd met een flinke schep zout nemen, maar het valt niet te ontkennen dat de aftrek een belangrijk verkiezingsthema is.
Er valt ook iets te kiezen. ChristenUnie, SP, D66, PvdA en Groenlinks stellen allen meer of minder radicale hervormingen in de aftrek voor. Aan de andere kant willen de CDA, VVD, PVV en SGP niet tornen aan de aftrek. De verdeeldheid onder politici staat in contrast met de consensus onder economen, die in ruime meerderheid (inclusief CDA-economen) van mening zijn dat de aftrek het functioneren van de woningmarkt belemmert en dat de publieke middelen op een betere manier kunnen worden besteedt. Het traditionele argument dat de aftrek het eigenwoningbezit stimuleert heeft al lang afgedaan. Voor zover er onder economen nog twijfels zijn, betreft het de timing. Het beperken van de renteaftrek zou gegeven de zwakte van de economie en de huizenmarkt nu niet opportuun zijn. Ook DNB president Wellink heeft hiervoor gewaarschuwd.
Dit laatste argument verdient een betere analyse dan nu te vinden is in de doorberekeningen van de verkiezingsprogramma’s door het CPB, met name waar het de gevolgen voor ons zwakke bankwezen betreft. De fiscale begunstiging van het eigen woningbezit faciliteerde jarenlang een sterke groei van de bankbalansen en de rentewinsten. Hierdoor zitten we nu met een opgeblazen financiële sector, of we daar nu blij mee zijn of niet. Een hervorming van het systeem zal het risicoprofiel, de omvang en de winstgevendheid van de financiële sector dan ook diep raken. Bezuiningen inboeken zonder de risico´s voor de financiële sector mee te wegen geeft een te gunstig beeld van het effect van de maatregel op de overheidsfinanciën.
De meeste schattingen die gemaakt zijn, gaan uit van een waardedaling van woningen bij een beperking van de hypotheekrenteaftrek van ca. tien procent. Een waardedaling van het onderpand verslechtert de solvabiliteit van de huiseigenaar en zal zijn kredietwaardigheid verminderen. Door een gedeeltelijke of gehele beperking van de renteaftrek zullen huiseigenaren die financiële verplichtingen zijn aangegaan op basis van volledige aftrek, dus minder solvabel worden. Daarnaast zullen consumenten voorzichtiger worden om schulden aan te gaan. Er zijn twee effecten op de financiële sector.
Ten eerste zal het risicoprofiel van de bestaande hypotheekportefeuilles verslechteren. Meer risico betekent hogere kapitaaleisen, minder winst en minder kredietverlening. Voor de staatsbanken zal de overheid bovendien het extra kapitaal moeten fourneren. Daarnaast is er circa 270 miljard euro aan hypotheekschuld in onderpand gegeven bij beleggingsfondsen. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek zal ook hier leiden tot afwaarderingen.
Ten tweede reduceert een beperking van de renteaftrek bij consumenten de prikkel om een maximale hypotheekschuld aan te gaan en deze zo laat mogelijk af te lossen. Op zichzelf is dit een prima zaak, die echter wel negatieve consequenties voor de financiële sector heeft. De winst per hypotheek zal dalen en op termijn zullen de bankbalansen, winsten en wellicht ook de werkgelegenheid krimpen. Elke substantiële ingreep in de renteaftrek betekent voor de banken immers dat de kip met de gouden eieren wordt geslacht.
De kredietcrisis had politici moeten leren dat de staat risicodrager is van de financiële sector. Maar met het blind incalculeren van bezuinigingen op de hypotheekrenteaftrek zonder de verzwakking van de financiële sector mee te wegen lijkt die les weer vergeten. Het is zonneklaar dat er in Nederland iets moet gebeuren met de woningmarkt en de hypotheekrenteaftrek. Verstandige beslissingen hierover vergen echter beter onderzoek naar de omvang van de effecten op het bankwezen, bij voorkeur door De Nederlandsche Bank.
Prof. dr. I.J.M. Arnold is professor of economics en Dr. D. Vink is associate professor of finance, beiden bij de Nyenrode Business Universiteit.